El auge del sector inmobiliario industrial en México: cómo el «nearshoring» y el USMCA están impulsando un crecimiento sin precedentes en 2024
El sector inmobiliario industrial de México está experimentando un crecimiento sin precedentes, impulsado por las tendencias de «nearshoring», el aumento de la demanda de espacios para la fabricación y los acuerdos comerciales estratégicos.
A medida que las empresas internacionales reevalúan sus estrategias de cadena de suministro, la proximidad de México a Estados Unidos y su amplia red de acuerdos comerciales lo convierten en un lugar ideal para aquellas empresas que buscan mitigar riesgos y optimizar costes.
Además, el Acuerdo entre Estados Unidos, México y Canadá (USMCA) también ha desempeñado un papel crucial en el impulso del mercado inmobiliario industrial de México. El acuerdo proporciona un entorno comercial estable, lo que anima a las empresas a invertir en proyectos industriales a largo plazo en México. Los requisitos de las normas de origen del USMCA, especialmente en el sector de la automoción, han incrementado la producción de contenido local, lo que ha impulsado aún más la demanda de espacios para la fabricación.
Como consecuencia, varias regiones de México se han convertido en focos de desarrollo inmobiliario industrial. Los estados del norte —Nuevo León, Chihuahua y Coahuila—, debido a su ubicación estratégica junto a la frontera con Estados Unidos, han experimentado un aumento significativo de la demanda de espacios destinados a la fabricación y la logística.
La región del Bajío, que incluye estados como Querétaro, Guanajuato y San Luis Potosí, también está experimentando un rápido crecimiento industrial. Conocida por sus sólidos sectores de la automoción y aeroespacial, la región del Bajío ha atraído una importante inversión extranjera, lo que ha impulsado aún más la demanda de inmuebles industriales.
SiiLA, una empresa especializada en el sector inmobiliario, señala que México va camino de superar su actual parque industrial en 2024 con la incorporación de 6,7 millones de metros cuadrados, debido a la fuerte demanda de instalaciones logísticas y de fabricación que existe en el país. Los nuevos espacios industriales se concentrarán en las regiones del noreste, centro y noroeste de México. Las empresas que se están estableciendo en México tienen una amplia variedad de necesidades y ocupan instalaciones que van desde los 2.000 hasta más de 185.000 metros cuadrados de superficie bruta alquilable (SBA).
Además, se han batido nuevos récords en espacio industrial entregados en México. Solo en el primer semestre de 2024 se entregaron casi 3,2 millones de metros cuadrados, lo que representa el 54 % del total de entregas de 2023, año que hasta ahora ostentaba el récord del mayor volumen de nuevo inventario. Se prevé que en el segundo semestre de 2024 se entreguen otros 3,5 millones de metros cuadrados.
Fuerte crecimiento del sector inmobiliario industrial en México en medio de los retos
Los datos indican que en 2024 se entregarán 210 edificios industriales, de los cuales 175 se clasifican como de Clase A y 35 como de Clase B, lo que significa que casi el 95 % de la superficie bruta alquilable (SBA) de los nuevos inmuebles cumplirá con estándares de alta calidad. Estos edificios se distribuirán entre los principales mercados inmobiliarios, especialmente en el noreste —incluidos Monterrey, Reynosa y Saltillo—, la región central —la Ciudad de México y sus alrededores— y el noroeste —incluidos Ciudad Juárez, Mexicali y Tijuana—, lo que representa el 31 %, el 28 % y el 24 % de la superficie bruta alquilable en desarrollo, respectivamente.
A pesar de las ralentizaciones temporales en la absorción y de la disponibilidad limitada de terrenos destinados a uso industrial, la importante entrega de nuevos espacios industriales en 2024 pone de manifiesto la resiliencia y la adaptabilidad del mercado mexicano. La diversificación en cuanto al tamaño y la ubicación de estas nuevas instalaciones constituye una respuesta estratégica a las cambiantes necesidades logísticas y de fabricación, lo que garantiza que México siga siendo un actor clave en la cadena de suministro global y esté bien posicionado para aprovechar las futuras oportunidades de crecimiento, incluso en un entorno complicado caracterizado por una infraestructura limitada y una fuerte competencia por terrenos adecuados.
Aunque las perspectivas para el sector inmobiliario industrial mexicano son en su mayoría positivas, existen retos que hay que abordar. Es necesario mejorar las infraestructuras, especialmente en materia de transporte y logística, para aprovechar al máximo el potencial industrial del país.
A pesar de estos retos, el mercado inmobiliario industrial mexicano ofrece enormes oportunidades. A medida que las cadenas de suministro globales siguen evolucionando, México se encuentra bien posicionado para convertirse en un centro líder de la actividad industrial en América.
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